Jaarlijkse huuraanpassing

Jaarlijks verhoogt ZVH op 1 juli de huur. Bent u huurder van ZVH? Dan ontvangt u voor 1 mei een brief. Voor sociale huurwoningen geldt dat de overheid een maximaal percentage vaststelt. De nieuwe huurprijs mag bovendien niet uitkomen boven de maximale huurprijs die voor de woning geldt.

Sociale sector

1. Huishoudens met een inkomen lager of gelijk aan € 43.574,- 
Voor deze huishoudens mag de huurverhoging maximaal 5,1% zijn. ZVH verhoogt de huur met een lager percentage. Huishoudens met een inkomen lager of gelijk aan € 43.574,- krijgen de volgende huurverhoging:

  • 3,6% voor huurders die nu een maandelijkse huur betalen die € 150 of meer afwijkt van de maximale huurprijs van die woning. 
  • 2,6% voor de overige huurders in deze inkomensgroep.

De nieuwe netto huurprijs wordt echter niet hoger dan de sociale huurgrens van € 737,14. Hierdoor kan uw huurverhogingspercentage afwijken.

2. Huishoudens met een inkomen hoger dan € 43.574,-
Deze huishoudens mogen van de overheid een extra inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen van maximaal 6,6%. ZVH berekent dit jaar niet deze maximale huurverhoging door, maar geeft aan deze huishoudens een huurverhoging van 5,2%. 
De nieuwe netto huurprijs wordt niet hoger dan € 863,-. Hierdoor kan uw huurverhogingspercentage afwijken.

Deze extra huurverhoging geldt niet voor:

  • huishoudens waarvan 1 of meer bewoners de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt op de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging (meestal 1 juli);
  • huishoudens die op de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging bestaan uit 4 of meer personen.

Voor deze huishoudens gaat de huur maximaal 2,6% of 3,6% omhoog.

Zie voor meer informatie en de uitzonderingen de veelgestelde vragen hieronder.

Vrije sector en overige verhuur

Net als in de sociale sector worden jaarlijks de huurprijzen in de vrije sector verhoogd. Dit geldt zowel voor woonruimte als voor alle overige verhuureenheden. De minimale huurverhoging per jaar bedraagt 3%. Dit jaar geeft ZVH aan deze huishoudens een huurverhoging van 3%. De nieuwe netto huurprijs wordt niet hoger dan de maximale huurprijs.

Huurders van een kamer krijgen een huurverhoging van maximaal 2,6%. 

Veelgestelde vragen huurverhoging algemeen

  • Waarom heb ik een brief over de huurverhoging van de Belastingdienst ontvangen?

    Om te beoordelen wat het percentage van de huurverhoging is, hebben wij van de Belastingdienst een indicatie van het belastbaar jaarinkomen van uw huishouden gekregen. Dit gaat niet om uw exacte inkomen, maar om een code die aangeeft in welke inkomensgroep u valt: boven of onder de grens van € 43.574.

  • Wat zijn handige contacten voor meer informatie?
    • De Rijksoverheid voor meer informatie over de wettelijke richtlijnen.
    • De Woonbond. Hier vindt u meer informatie over de huurverhoging en kunt u nagaan of de huurverhoging die u heeft gekregen terecht is.
    • De Belastingdienst. Informatie over huurtoeslag vindt u op www.toeslagen.nl. U kunt ook de Belastingtelefoon bellen met uw vragen over huurtoeslag. Telefoonnummer 0800 - 0543. Dit nummer is gratis.
  • Hoe vaak mag ZVH de huur verhogen?

    Woningcorporaties mogen de huur één keer per 12 maanden verhogen. Er zijn twee situaties waarbij de verhuurder twee keer per jaar een huurverhoging mag doorvoeren:

    • Als door omstandigheden de huurverhoging later dan 1 juli ingaat, dan mag ZVH het jaar erna toch de huurverhoging op 1 juli in laten gaan.
    • Bij woningverbetering, door onderhoud of renovatie, mag de huur ook verhoogd worden.
  • Met hoeveel mag de huur jaarlijks verhoogd worden?

    Sociale huur
    De overheid bepaalt de hoogte van het jaarlijkse maximale huurverhogingpercentage. Voor een zelfstandige woning is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Voor de verschillende inkomensgroepen gelden de volgende maximale percentages:

    Inkomen ≤ € 43.574  :  inflatie + 2,5% = 5,1%
    Inkomen > € 43.574  :  inflatie + 4,0% = 6,6%

    Het inflatiepercentage bedraagt 2,6%.

    Voor huurders van een onzelfstandige woning mag de maximale huurverhoging 4,1% zijn.

    ZVH verhoogt de huren met een lager percentage.

    Vrije sector huur
    De verhuurder/ woningcorporatie mag zelf bepalen hoe hoog de huurverhoging is. Dit kan per complex of zelfs per woning verschillen.

     

  • Verandert door de huurverhoging ook mijn huurtoeslag?

    Als uw huur wijzigt, kan dat gevolgen hebben voor de hoogte van uw huurtoeslag. Het is daarom belangrijk dat u deze wijziging doorgeeft aan de Belastingdienst. Zo krijgt u altijd de juiste toeslag. Kijk op de website van de Belastingdienst of www.toeslagen.nl.  U kunt ook bellen met de Belastingdienst. 0800-0543

  • Moet ik iets regelen voor de betaling van de nieuwe huurprijs?

    Als u gebruik maakt van een periodieke overschrijving (internetbankieren), dan moet u per 1 juli het bedrag wijzigen. Als u dit eerder doet dan betaalt u teveel. Vergeet u dit bedrag aan te passen, dan betaalt u te weinig. 

    Als uw huur wordt betaald door een instantie (zoals de gemeente of een bewindvoerder), zorg dan dat ook zij het huurbedrag voor 1 juli hebben gewijzigd.

    Heeft u een automatische incasso, dan hoeft u niets te doen. Het bedrag wordt automatisch aangepast.

Veelgestelde vragen inkomensafhankelijke huurverhoging

  • Wanneer is er sprake van een extra (inkomensafhankelijke) huurverhoging?

    Bij inkomens boven de € 43.574 is een extra huurverhoging mogelijk. Een extra huurverhoging is een huurverhoging boven de 5,2%

  • Wanneer wordt de huur niet extra (inkomensafhankelijk) verhoogd?

    Niet alle huurders met een inkomen boven de € 43.574,-  krijgen een inkomensafhankelijke huurverhoging. In de volgende gevallen wordt de huur niet extra verhoogd:

    • Als iemand in het huishouden aow gerechtigd is.
    • Als het huishouden uit vier of meer personen bestaat.
    • Als iemand in het huishouden van de huurder behoort tot een door de minister aangewezen groep gehandicapten of chronisch zieken.

    Voor deze huurders mag de huur dus maximaal 5,1% omhoog. Als dit hoger is, kunnen deze huurders bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging.

  • Telt het inkomen van inwonende kinderen/kamerhuurders/overige bewoners mee?

    Alle inkomens tellen mee bij het vaststellen van het huishoudinkomen. Dus ook de inkomens van kinderen, inwoners en kamerhuurders. Hoeveel inkomen wordt meegerekend is afhankelijk van hun leeftijd op 1 januari 2020.

    Heeft u inwonende kinderen (of andere inwonende jongeren) die op 1 januari 2020 nog geen 23 jaar waren? Dan telt hun inkomen over 2018 tot € 20.450,- niet mee.

  • Van welke personen telt het inkomen mee voor de huurverhoging?

    Het inkomen van personen die op 1 juli 2020 in de woning wonen, telt mee. Woont uw kind bij u of een inwonende student? Hun inkomen telt ook mee voor uw huishoudinkomen. Maar alleen het gedeelte boven het minimumloon. Dit geldt voor jongeren die op 1 januari 2020 nog geen 23 jaar waren.

    Bij het doorgeven van de inkomenscategorieën aan ZVH, heeft de Belastingdienst rekening gehouden met de leeftijd en het inkomen van de medebewoners. Hierbij is gekeken naar degene die op 1 april op uw adres stonden ingeschreven. Is een medebewoner tussen 1 april en 1 juli verhuisd, dan kan dat een reden zijn om bezwaar te maken.

  • Welk jaarinkomen wordt gebruikt om de inkomensafhankelijk huurverhoging te bepalen?

    Het gaat om het gezamenlijk jaarinkomen over 2018. Gegevens van 2019 zijn op het moment dat we de brief versturen nog niet bekend en kunnen we daarom niet gebruiken.

  • Hoe komt ZVH aan mijn inkomensgegevens?

    Wij hebben geen inkomensgegevens van huurders en ontvangen die ook niet. Wel krijgen wij van de Belastingdienst te horen of uw inkomen hoger is dan € 43.574-.

  • Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor gehandicapten en chronische zieken?

    Voor een bepaalde groep gehandicapten en chronisch zieken wordt een uitzondering gemaakt. Als u of iemand in uw huishouden tot deze groep hoort, kunt u bezwaar maken tegen de extra (inkomensafhankelijke) huurverhoging. Een extra (inkomensafhankelijke) huurverhoging is een huurverhoging boven de 5,2%.

    Om bezwaar te maken moet u voldoen aan 1 van de volgende voorwaarden. U, of iemand anders uit uw huishouden, heeft:

    • minstens 1 jaar lang minimaal 10 uur per week verpleging of verzorging thuis. Dit moet blijken uit het zorgplan dat de wijkverpleegkundige vaststelt.
    • een blijk van waardering voor mantelzorgers gekregen van de gemeente. De mantelzorg moet voor iemand anders uit hetzelfde huishouden zijn.
    • een zorgindicatie voor verblijf in een verpleeghuis of verzorgingshuis.
    • professionele hulp bij algemene dagelijkse handelingen (ADL-assistentie): zoals eten, wassen of toiletgang.
    • een beschikking op grond van de Wmo (officieel Wmo 2015) of de Wet voorziening gehandicapten (de voorloper van de Wmo) voor aanpassing van de woning. U moet kunnen aantonen dat de woning is aangepast aan de handicap van de persoon met de beschikking.
    • een verklaring van de huisarts of oogarts waarin staat dat u (of een van uw huisgenoten) blind bent.
    • een nog geldig zorgindicatiebesluit uit 2014 (van vóór de wijziging van de regelgeving van de zorg per 1 januari 2015).

    Bezwaar indienen
    Als u voldoet aan 1 van deze voorwaarden kunt u bij ons bezwaar indienen. In plaats van 5,2% huurverhoging, ontvangt u 2,6% of 3,6% huurverhoging. Het percentage hangt af van het verschil tussen uw netto huurprijs en de maximale huurprijs van de woning.

Veelgestelde vragen bezwaar huurverhoging

  • Ik wil bezwaar maken tegen de huurverhoging. Wat moet ik doen?

    Bent u het niet eens met de huurverhoging, dan kunt u bezwaar maken door vóór 1 juli 2020 bij ons een bezwaarschrift in te dienen. U kunt hiervoor ook gebruik maken van de modelbrief van de Huurcommissie.

    Stuur het bezwaar en eventuele bewijsstukken naar:

    ZVH
    t.a.v Bezwaar huurverhoging
    Peperstraat 86
    1502 AK Zaandam

    Of mail het naar info@zvh.nl. Geef in het onderwerp aan dat het gaat over bezwaar huurverhoging.

    Let op: kijk eerst hieronder in welke gevallen u bezwaar kunt indienen. Wij kunnen uw bezwaar niet in behandeling nemen indien niet één van de genoemde redenen bij u van toepassing is.

     

     

  • Om welke redenen kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging?

    Als u een sociale huurwoning heeft kunt u bezwaar tegen de huurverhoging maken als:

    • Het huurverhogingpercentage hoger is dan het toegestane maximum percentage.
    • De huur door de huurverhoging hoger wordt dan de maximale huur volgens het puntensysteem.
    • In de huurverhogingsbrief fouten staan, zoals een onjuiste ingangsdatum of huurprijs.
    • De huurverhogingsbrief minder dan twee maanden voor de ingangsdatum is ontvangen.
    • De huur door de Huurcommissie tijdelijk is verlaagd vanwege ernstige onderhoudsklachten en de klachten nog niet zijn verholpen.


    Heeft u te maken met een inkomensafhankelijke (extra) huurverhoging? Dan kunt u ook nog in de volgende gevallen bezwaar maken:

    • Het inkomen vermeld op de huishoudverklaring klopt niet.
    • Indien uw inkomen in 2018 wel boven de € 43.574 lag maar in 2019 gezakt is tot onder deze grens.
    • Het huishouden behoort tot de aangewezen groep chronische zieken en gehandicapten.
    • Eén of meerdere personen van het huishouden hebben de pensioensgerechtigde leeftijd bereikt.
    • Het huishouden bestaat uit 4 of meer personen.


    Vrije sector

    Bij huurverhoging in de vrije sector kunt u bezwaar maken als de verhuurder een ander (hoger) percentage gebruikt dan in het huurcontract is vermeld.

  • Wat gebeurt er nadat ik bezwaar heb gemaakt?

    Nadat wij uw bezwaarschrift hebben ontvangen, ontvangt u van ons een schriftelijke bevestiging van uw bezwaar. In deze brief wordt, zo nodig, aangegeven welke eventuele acties van u nodig zijn zodat ZVH het bezwaar kan beoordelen.

    Hierna wordt uw bezwaarschrift beoordeeld. Is uw bezwaar terecht, dan wordt de huurverhoging aangepast. Is het bezwaar niet terecht, dan ontvangt u een toelichting waarin wordt uitgelegd hoe ZVH tot deze conclusie is gekomen. Wij vragen u om uw bezwaar in te trekken. Dit vragen wij u omdat ZVH het bezwaar niet zelf ongegrond mag verklaren.

    Indien u het bezwaar niet intrekt, zijn wij genoodzaakt een procedure te starten bij de Huurcommissie. De Huurcommissie toetst of het huurverhogingsvoorstel van ZVH redelijk is. Indien ZVH in het gelijk wordt gesteld, is de huurder verplicht de proceskosten van € 25,00 te betalen. Bent u het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kunt u de rechter vragen de huurprijs vast te stellen.

  • Moet ik de huurverhoging wel betalen, ondanks dat ik bezwaar heb gemaakt?

    Met het indienen van een bezwaar is het duidelijk dat u het oneens bent met de huurverhoging. Het is verstandig om tijdens de bezwaarperiode de huurverhoging wel te betalen. Dit omdat uit ervaring blijkt dat de meeste bezwaarschriften niet gegrond zijn. Het neemt enige tijd in beslag voordat er een uitspraak is gedaan over uw bezwaar. Als ZVH of de Huurcommissie het eens is met uw bezwaar, dan krijgt u de te veel betaalde huur terugbetaald.

    Wilt u dit niet, dan staat u wettelijk in uw recht om de oude huurprijs te blijven betalen.

  • Mijn verklaring van de Belastingdienst klopt niet. Wat moet ik doen?

    Als uw inkomensverklaring van de Belastingdienst niet klopt, kunt u bezwaar bij ons maken. Vervolgens moet u er zelf voor zorgen dat de gegevens worden aangepast. Zodat de gegevens wel kloppen als wij, begin juli 2020, een nieuwe verklaring bij de Belastingdienst opvragen. Nadat u bezwaar heeft gemaakt bij ons, moet u het volgende doen:

    • Als er sprake is van een administratieve fout of als het huishoudinkomen kort geleden opnieuw is vastgesteld, neemt u hierover contact op met de Belastingdienst.
    • Als het aantal personen op het adres niet klopt, moeten de personen die er niet (meer) wonen uitgeschreven worden. Als deze personen niet bekend zijn, vraagt u een adresonderzoek bij de gemeente aan.
  • Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging als de onderhoudstoestand van de woning slecht is?

    Nee, dat mag niet. U kunt wel uw klacht over het onderhoud schriftelijk melden bij ZVH.

  • Heb ik een uittreksel BRP nodig als ik bezwaar maak?

    Op het formulier van de Huurcommissie staat inderdaad dat u een uittreksel Basisregistratie Personen (BRP, voorheen GBA) moet inleveren. Huurders van ZVH hoeven dit uittreksel niet in te leveren.

    Ook niet wanneer uw bezwaar wordt doorgestuurd naar de Huurcommissie. 

Veelgestelde vragen huurprijs

  • Woon ik in een sociale huurwoning of een vrije sector huurwoning?

    De afgelopen jaren is niet altijd op dezelfde manier vastgelegd of een woning sociaal of vrije sector was.  
    Het gaat erom, wat de huurprijs was op het moment dat de huurovereenkomst begon. En of dat bedrag destijds sociaal of vrije sector was.

    Alle contracten ouder dan 1989 gelden ook als sociaal omdat vrije sector toen nog niet bestond. Het kan daardoor gebeuren dat een woning eerst wel, en nu niet als sociaal of vrije sector staat genoteerd. Of omgekeerd. 

    Voor woningen vanaf 1994 geldt sowieso dat de 1e maand huur (kale huurprijs) die u betaalde toen u in uw huidige woning ging wonen, bepaalt of uw sociale huurwoning hebt of niet. Dit is de aanvangshuurprijs. Was die hoger dan de huurliberalisatiegrens van toen? Dan is het huurcontract geliberaliseerd (vrije sectorwoning).

    Op de website van de Rijksoverheid staat een duidelijk schema waarmee u zelf kunt nagaan of u in een sociale huurwoning of een vrije sector huurwoning woont.

  • Waar bestaat de huur uit en wat is het verschil tussen bruto en netto huurprijs?

    De huur bestaat in de meeste gevallen uit twee delen; de netto huur en de servicekosten. Samen is dit de bruto huur. 

    De netto huur is de kale huur; de prijs die u betaalt voor de woonruimte. Boven de netto huur betalen sommige huurders servicekosten, zoals bijvoorbeeld schoonmaak- en of energiekosten voor gemeenschappelijke ruimten en kosten voor huismeester. 

    Kortom: netto huur + servicekosten = bruto huur.
     

    Rekenhuur is een term uit de Huursubsidiewet. Het is de kale huur plus enkele subsidiabele servicekosten zoals lift, verlichting, schoonmaakkosten, huismeester en gemeenschappelijke ruimten.

  • Wat is de maximale huurprijs van een sociale huurwoning en hoe komt die tot stand?

    De maximale huurprijs van een sociale woning is de huur die maximaal gevraagd mag worden door ZVH. Dit is afhankelijk van de kwaliteit van de woning. Deze kwaliteit wordt objectief gemeten met een puntensysteem van de overheid; het zogenaamde woningwaarderingsstelsel. Hoe hoger de kwaliteit, hoe meer punten een woning krijgt. Dit puntensysteem geldt alleen voor sociale huurwoningen. U kunt dit terugvinden op het klantportaal Mijn ZVH.

  • Hebben vrije sector huurwoningen ook een maximale huurprijs?

    Nee, officieel niet. Bij vrije sector woningen mag een verhuurder/ woningcorporatie zelf de huurprijs bepalen. Dit jaar maakt ZVH gebruik van de maximale huurprijs, gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel. Als de netto huurprijs over de maximale huurprijs van de woning zit, ontvangt u geen of een beperkte huurverhoging. Om deze reden kan het huurverhogingspercentage lager dan 3% liggen.

  • Wat is huurliberalisatie?

    De huurliberalisatiegrens is de sociale huurgrens. De huurliberalisatiegrens bepaalt of u een sociale-huurwoning bewoont of een woning in de vrije sector. Was de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst lager dan of gelijk aan de toen geldende huurliberalisatiegrens? Dan heeft u een sociale-huurwoning. Was de aanvangshuurprijs hoger? Dan heeft u een geliberaliseerde (vrije-sector)woning.

    Bij huurliberalisatie (vrije sector) heeft de verhuurder meer vrijheid om de huurprijs en de huurverhoging van een woning te bepalen. Het puntenstelsel, de maximale huurprijs en de maximale huurverhoging gelden niet voor geliberaliseerde huurovereenkomsten. 

    Meer informatie vindt u op de website van de Rijksoverheid.

Huurbevriezing en huurverlaging

Heeft u een sociale huurwoning, een hoge huur en een laag inkomen? Dan is het in sommige gevallen mogelijk om uw huur te bevriezen of te verlagen. Hier leest u er meer over.

csm_Huurverhoging_image-4294702_92f021f076.jpg