Huurprijs en servicekosten

Huurprijs

De huurprijs bestaat meestal uit twee delen; netto huur en bruto huur. De netto huur wordt ook wel de kale huur genoemd en is de prijs die u betaalt voor de woonruimte. De bruto huur is de kale huurprijs plus eventuele servicekosten.

Servicekosten

Servicekosten zijn kosten die bovenop de kale huur komen. U betaalt servicekosten voor diensten en leveringen die wij voor u uitvoeren en die in de regel voor een heel portiek of woongebouw zijn afgesproken, zoals schoonmaak, onderhoud van de tuinen en glasbewassing. De servicekosten zijn niet voor iedereen hetzelfde. Dat hangt af van de voorzieningen in uw gebouw.

In uw huurovereenkomst staat vermeld om welke leveringen en diensten het in uw geval gaat, tenzij de levering later met u is overeengekomen. U kunt de leveringen en diensten ook terugvinden op de huurspecificatie. U ontvangt elk jaar een huurspecificatie bij de brief over de huurverhoging. Uw huurovereenkomst vindt u ook op het klantportaal Mijn ZVH.

Op de site van de Huurcommissie vindt u een toelichting over de verschillende soorten servicekosten en de wijze van afrekenen.

Bovenop de servicekosten berekenen wij administratiekosten.

De jaarlijkse afrekening

Jaarlijks ontvangt u van ons een afrekening van de servicekosten. Voor de meeste servicekosten betaalt u een voorschotbedrag. Zie voor meer informatie de pagina afrekening en voorschotten

Huurtoeslag

Huurtoeslag is een bijdrage in de huurkosten. U vraagt het aan bij de Belastingdienst. De Belastingdienst berekent de huurtoeslag op basis van uw netto (kale) huurprijs plus één of meer van de volgende servicekosten (tot maximaal € 12 per onderdeel):

  • Schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten;
  • Energiekosten voor gemeenschappelijke ruimten;
  • Kosten voor de huismeester;
  • Kosten voor dienst- en recreatieruimten.

Individuele kosten worden dus niet meegerekend.  
Ook als u huurtoeslag ontvangt, betaalt u de (volledige) huur direct aan ons. De Belastingdienst maakt de huurtoeslag over op uw rekening.

Veelgestelde vragen huurprijs

  • Woon ik in een sociale huurwoning of een vrije sector huurwoning?

    De afgelopen jaren is niet altijd op dezelfde manier vastgelegd of een woning sociaal of vrije sector was.  
    Het gaat erom, wat de huurprijs was op het moment dat de huurovereenkomst begon. En of dat bedrag destijds sociaal of vrije sector was.

    Alle contracten ouder dan 1989 gelden ook als sociaal omdat vrije sector toen nog niet bestond. Het kan daardoor gebeuren dat een woning eerst wel, en nu niet als sociaal of vrije sector staat genoteerd. Of omgekeerd. 

    Voor woningen vanaf 1994 geldt sowieso dat de 1e maand huur (kale huurprijs) die u betaalde toen u in uw huidige woning ging wonen, bepaalt of uw sociale huurwoning hebt of niet. Dit is de aanvangshuurprijs. Was die hoger dan de huurliberalisatiegrens van toen? Dan is het huurcontract geliberaliseerd (vrije sectorwoning).

    Op de website van de Rijksoverheid staat een duidelijk schema waarmee u zelf kunt nagaan of u in een sociale huurwoning of een vrije sector huurwoning woont.

  • Waar bestaat de huur uit en wat is het verschil tussen bruto en netto huurprijs?

    De huur bestaat in de meeste gevallen uit twee delen; de netto huur en de servicekosten. Samen is dit de bruto huur. 

    De netto huur is de kale huur; de prijs die u betaalt voor de woonruimte. Boven de netto huur betalen sommige huurders servicekosten, zoals bijvoorbeeld schoonmaak- en of energiekosten voor gemeenschappelijke ruimten en kosten voor huismeester. 

    Kortom: netto huur + servicekosten = bruto huur.
     

    Rekenhuur is een term uit de Huursubsidiewet. Het is de kale huur plus enkele subsidiabele servicekosten zoals lift, verlichting, schoonmaakkosten, huismeester en gemeenschappelijke ruimten.

  • Wat is de maximale huurprijs van een sociale huurwoning en hoe komt die tot stand?

    De maximale huurprijs van een sociale woning is de huur die maximaal gevraagd mag worden door ZVH. Dit is afhankelijk van de kwaliteit van de woning. Deze kwaliteit wordt objectief gemeten met een puntensysteem van de overheid; het zogenaamde woningwaarderingsstelsel. Hoe hoger de kwaliteit, hoe meer punten een woning krijgt. Dit puntensysteem geldt alleen voor sociale huurwoningen. U kunt dit terugvinden op het klantportaal Mijn ZVH.

  • Hebben vrije sector huurwoningen ook een maximale huurprijs?

    Nee, officieel niet. Bij vrije sector woningen mag een verhuurder/ woningcorporatie zelf de huurprijs bepalen. Dit jaar maakt ZVH gebruik van de maximale huurprijs, gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel. Als de netto huurprijs over de maximale huurprijs van de woning zit, ontvangt u geen of een beperkte huurverhoging. Om deze reden kan het huurverhogingspercentage lager dan 3% liggen.

  • Wat is huurliberalisatie?

    De huurliberalisatiegrens is de sociale huurgrens. De huurliberalisatiegrens bepaalt of u een sociale-huurwoning bewoont of een woning in de vrije sector. Was de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst lager dan of gelijk aan de toen geldende huurliberalisatiegrens? Dan heeft u een sociale-huurwoning. Was de aanvangshuurprijs hoger? Dan heeft u een geliberaliseerde (vrije-sector)woning.

    Bij huurliberalisatie (vrije sector) heeft de verhuurder meer vrijheid om de huurprijs en de huurverhoging van een woning te bepalen. Het puntenstelsel, de maximale huurprijs en de maximale huurverhoging gelden niet voor geliberaliseerde huurovereenkomsten. 

    Meer informatie vindt u op de website van de Rijksoverheid.

Veelgestelde vragen servicekosten

  • Waarom worden mijn servicekosten jaarlijks per 1 juli gewijzigd?

    Jaarlijks ontvangt u van ons een afrekening van de servicekosten. Voor de meeste servicekosten betaalt u een voorschotbedrag. Na afloop van het jaar vergelijken wij de voorschotten met de werkelijke kosten. Op de afrekening ziet u wat de werkelijke kosten waren. Heeft u te veel aan voorschot betaald, dan krijgt u geld terug. Waren de werkelijke kosten juist hoger, dan betaalt u geld bij.

    We berekenen de servicekosten over een kalenderjaar, dus van 1 januari tot en met 31 december. De servicekosten verdelen we volgens het beleid van de Huurcommissie.

    De afrekening dient uiterlijk binnen zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar door u te zijn ontvangen. Dit betekent dat u uiterlijk 30 juni de afrekening over het afgelopen kalenderjaar ontvangt. Bent u gedurende het jaar verhuisd dan brengen wij uiteraard enkel de periode tot einde huur bij u in rekening. Verhuisde u bijvoorbeeld op 1 mei, dan berekenen we de servicekosten over de periode 1 januari tot en met 30 april.

  • Waarom vindt jaarlijks een verrekening van de servicekosten plaats?

    U betaalt maandelijks een vast bedrag aan servicekosten; dit is een voorschot. Het bedrag is een inschatting. Na afloop van elk jaar is bekend wat de werkelijke kosten zijn. Dan ontvangt ZVH alle afrekeningen voor bijvoorbeeld elektriciteit en schoonmaakkosten. Deze kosten worden vergeleken met de betaalde servicekosten.

    U ontvangt elk jaar, uiterlijk 1 juli, een overzicht van wat u heeft betaald en de werkelijke kosten. Het verschil wordt met u verrekend:

    • Zijn de werkelijke kosten lager dan u aan servicekosten heeft betaald? Dan krijgt u geld terug.
    • Als de werkelijke kosten hoger zijn dan de betaalde servicekosten, betaalt u dit verschil aan ZVH. 

     

  • Ik woon in een flat en betaal ook servicekosten. Wat wordt hiervan betaald?

    In een flat of appartementencomplex betaalt elke bewoner niet alleen maandelijks de huur maar ook servicekosten. Hiervan worden de gemeenschappelijke voorzieningen betaald. Denk aan verlichting in algemene ruimtes, energieverbruik, de lift en het schoonmaken van het trappenhuis. De servicekosten zijn een voorschot. 

Veelgestelde vragen huurverlaging na inkomensafhankelijke huurverhoging

  • Welke documenten moet ik aan mijn verzoek tot huurverlaging door inkomensdaling toevoegen?

    Een door de Belastingdienst afgegeven inkomensverklaring van het geregistreerd inkomen van alle bewoners van de woning.

  • Om welke reden kan ik een verzoek tot huurverlaging doen?

    Een verzoek tot huurverlaging is niet hetzelfde als bezwaar maken tegen de huurverhoging per juli. U kunt om 2 redenen huurverlaging voorstellen: 

    • uw huurprijs is hoger dan de maximale huurprijs;
    • uw huishoudinkomen is na de extra, inkomensafhankelijke huurverhoging gedaald;
       

    Een huurverlagingsvoorstel moet tenminste 2 maanden voor de voorgestelde ingangsdatum worden gedaan.

    De huurverlaging werkt niet met terugwerkende kracht maar gaat pas gelden op de voorgestelde ingangsdatum.

    Gebruik voor uw huurverlagingvoorstel de modelbrief van de Huurcommissie. Stuur de modelbrief (per post of e-mail) naar ZVH. Wij laten u, voor de voorgestelde ingangsdatum, weten of wij akkoord of niet akkoord zijn. Op de modelbrief van de Huurcommissie staat dat u een uittreksel Basisregistratie Personen (BRP) moet inleveren. Huurders van ZVH hoeven dit uittreksel niet in te leveren.

    Is ZVH niet akkoord, dan kunt u uw verzoek voor huurverlaging voorleggen aan de Huurcommissie. Doe dit binnen zes weken ná de voorgestelde ingangsdatum. De Huurcommissie beoordeelt uw verzoek en geeft hun beslissing aan u door. 

  • Ik wil een verzoek tot huurverlaging doen, omdat mijn huishoudinkomen is gedaald nadat ik de inkomensafhankelijke huurverhoging heb gehad. Wat moet ik doen?

    Een daling van het huishoudinkomen kan twee verschillende oorzaken hebben:

    • De samenstelling van het huishouden verandert;
    • Het inkomen van een of meer leden van het huishouden daalt.

    Samenstelling huishouden verandert
    Als uw huishoudinkomen daalt doordat een gezinslid met inkomen niet meer op uw adres woont, kunt u een huurverlaging voorstellen. Doet u dit zo snel mogelijk na de wijziging in uw gezinssamenstelling.

    U moet aantonen dat het huishoudinkomen is gedaald. Stuurt u ons het formulier huurverlaging/huurbevriezing samen met:

    • Recente inkomensverklaring(en) van de Belastingdienst over het laatste kalenderjaar van alle inwonende gezinsleden die op het adres wonen. Maakt u indien mogelijk zelf het burgerservicenummer (BSN) onleesbaar.

    Inkomen gezinslid gedaald
    Daalt het huishoudinkomen doordat het inkomen van één of meer gezinsleden daalt? Dan is het pas na het eind van het kalenderjaar mogelijk om dit aan te tonen met uw inkomensverklaring(en) van de Belastingdienst. Een inkomensdaling in 2019 kunt u dus pas medio 2020 aantonen.

  • Ik wil een verzoek tot huurverlaging doen, omdat er ernstig achterstallig onderhoud is aan mijn woning. Wat moet ik doen?

    Meld eerst schriftelijk de onderhoudsproblemen bij ZVH. Als wij u binnen zes weken niet laten weten of en wanneer we onderhoudswerkzaamheden doen, kunt u de Huurcommissie inschakelen. U kunt dan vragen om een uitspraak over een tijdelijke huurverlaging.

csm_huur_betalen_c90f6038f6.jpg