Veelgestelde vragen huurprijs

• Woon ik in een sociale huurwoning of een vrije sector huurwoning?

  De afgelopen jaren is niet altijd op dezelfde manier vastgelegd of een woning sociaal of vrije sector was.  
  Het gaat erom, wat de huurprijs was op het moment dat de huurovereenkomst begon. En of dat bedrag destijds sociaal of vrije sector was.

  Alle contracten ouder dan 1989 gelden ook als sociaal omdat vrije sector toen nog niet bestond. Het kan daardoor gebeuren dat een woning eerst wel, en nu niet als sociaal of vrije sector staat genoteerd. Of omgekeerd. 
  
  U huurt een vrijesectorhuurwoning als u een zelfstandige woning huurt (vanaf 1 juli 1989 of later) en de kale huurprijs op de ingangsdatum van uw huurcontract hoger was dan de toenmalige liberalisatiegrens.

  Is uw huurcontract voor uw zelfstandige woning op of na 1 juli 2024 ingegaan? Dan huurt u een vrijesectorwoning als:

  • de kale huurprijs hoger is dan € 1.157,95, en
  • uw woning volgens het puntensysteem 187 of meer punten heeft.

  Is uw huurcontract voor uw zelfstandige woning op of na 1 januari 2025 ingegaan? Dan huurt u een vrijesectorwoning als:

  • de kale beginhuurprijs hoger is dan € 1184,82;
  • uw woning volgens het puntensysteem 187 of meer punten heeft.

  Op de website van de Rijksoverheid staat een duidelijk schema waarmee u zelf kunt nagaan of u in een sociale huurwoning of een vrijesectorwoning woont.

• Waar bestaat de huur uit en wat is het verschil tussen bruto en netto huurprijs?

  De huur bestaat in de meeste gevallen uit twee delen; de netto huur en de servicekosten. Samen is dit de bruto huur. 
  
  De netto huur is de kale huur; de prijs die u betaalt voor de woonruimte. Boven de netto huur betalen sommige huurders servicekosten, zoals bijvoorbeeld schoonmaak- en of energiekosten voor gemeenschappelijke ruimten en kosten voor huismeester. 
  Kortom: netto huur + servicekosten = bruto huur.
   

  Bij de berekening van de huurtoeslag gaat de Belastingdienst uit van de rekenhuur. De rekenhuur bestaat uit de kale huur plus enkele subsidiabele servicekosten zoals de schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, de kosten van energie van gemeenschappelijke ruimten (zoals de lift en verlichting), de kosten voor de huismeester.

• Wat is de maximale huurprijs van een woning en hoe komt die tot stand?

  Elke sociale huurwoning en sommige middenhuurwoningen (met een contract vanaf 1 juli 2024) krijgen punten via het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit puntensysteem van de overheid bepaalt de maximale huurprijs. Wij vragen een lagere huurprijs dan het maximum, omdat we betaalbaarheid belangrijk vinden.

  Wilt u weten hoeveel punten uw woning heeft en wat dit betekent voor uw huurprijs? U vindt uw puntentelling in Mijn ZVH.

• Hoe vaak mag ZVH de huur verhogen?

  We mogen de huur één keer per 12 maanden verhogen. We mogen twee keer per jaar de huur verhogen als:

  • Door omstandigheden de huurverhoging later dan 1 juli ingaat, dan mag ZVH het jaar erna toch de huurverhoging op 1 juli in laten gaan.
• Met hoeveel mag de huur jaarlijks verhoogd worden?

  De overheid stelt jaarlijks vast met hoeveel procent de huur mag worden verhoogd. Zie de informatie op de website van de overheid. ZVH verhoogt in veel gevallen de huren met een lager percentage.
   

• Wat is huurliberalisatie?

  De huurliberalisatiegrens is de sociale huurgrens. De huurliberalisatiegrens bepaalt of u een sociale-huurwoning bewoont of een woning in de vrije sector. Was de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst lager dan of gelijk aan de toen geldende huurliberalisatiegrens? Dan heeft u een sociale-huurwoning. Was de aanvangshuurprijs hoger? Dan heeft u een geliberaliseerde (vrije-sector)woning.
  
  Meer informatie vindt u op de website van de Rijksoverheid.

• Hoe kan ik controleren of mijn huurprijs niet te hoog is

  De maximaal redelijke huurprijs kunt u controleren via: Huurprijscheck zelfstandige woonruimte | Huurcommissie helpt | Huurcommissie. Let op: het gaat om de kale huurprijs, dus niet meegerekend het voorschot servicekosten. 

• Wat houdt het het woningwaarderingsstelsel (WWS) in?

  Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is een puntensysteem van de overheid en bepaalt de maximale huurprijs.

  Elke woning krijgt een aantal punten via het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit systeem kijkt naar de voorzieningen van een woning. Punten worden bijvoorbeeld gegeven voor: 

  • Het aantal vierkante meters 
  • Het energielabel en energievoorziening 
  • De WOZ-waarde (waardering onroerende zaak) 
  • Voorzieningen in de keuken 
  • De aanwezigheid van een tuin of balkon 

  Het totaal aantal punten bepaalt de maximale huurprijs die wij maandelijks mogen vragen. 

  Een voorbeeld:

  Sociale huurwoningen hebben maximaal 143 punten. Een woning met 143 punten heeft een maximale huurprijs van €900,07 per maand (prijspeil 2025). Een woning met bijvoorbeeld 116 punten heeft een maximale huurprijs van €721,18 (prijspeil 2025).  

  Middenhuurwoningen hebben maximaal 186 punten. Een woning met 158 punten heeft een maximale huurprijs van € 999,33 per maand (prijspeil 2025). Een woning met bijvoorbeeld 178 punten heeft een maximale huurprijs van € 1131,83 per maand (prijspeil 2025).

• Hoeveel punten heeft mijn woning?

  Wilt u weten hoeveel punten uw woning heeft? In Mijn ZVH vindt u het overzicht van de woning-waarderingspunten van uw woning. Daar staat ook bij wat de maximale huurprijs van uw woning is. Lukt het niet? Neem dan contact met ons op. 

  U kunt ook met de Huurprijscheck van de Huurcommissie het aantal punten van uw woning controleren. Met deze Huurprijscheck berekent u het aantal punten en de bijbehorende maximale huurprijs van een zelfstandige woonruimte.

  Het aantal punten van uw woning kan veranderen
  Bijvoorbeeld als wij de woning verbeteren of als de WOZ-waarde wijzigt. Hierdoor kan de maximale huurprijs ook veranderen. De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) is de waarde die de gemeente geeft aan de woning. Omdat de WOZ-waarde ieder jaar verandert, kan het aantal punten van uw woning hierdoor ook veranderen. Daarom kan de maximale huurprijs elk jaar anders zijn.