Om te beoordelen wat het percentage van de huurverhoging is, hebben wij van de Belastingdienst een indicatie van het belastbaar jaarinkomen van uw huishouden gekregen. Dit gaat niet om uw exacte inkomen, maar om een code die aangeeft in welke inkomensgroep u valt: boven of onder de grens van € 48.836 (alleenwonende) of € 56.513 (niet-alleenwonenden).

• De Rijksoverheid voor meer informatie over de wettelijke richtlijnen.
• De Woonbond. Hier vindt u meer informatie over de huurverhoging en kunt u nagaan of de huurverhoging die u heeft gekregen terecht is.
• De Belastingdienst. Informatie over huurtoeslag vindt u op www.toeslagen.nl. U kunt ook de Belastingtelefoon bellen met uw vragen over huurtoeslag. Telefoonnummer 0800 - 0543. Dit nummer is gratis.

Woningcorporaties mogen de huur één keer per 12 maanden verhogen. Er zijn twee situaties waarbij de verhuurder twee keer per jaar een huurverhoging mag doorvoeren:

• Als door omstandigheden de huurverhoging later dan 1 juli ingaat, dan mag ZVH het jaar erna toch de huurverhoging op 1 juli in laten gaan.
• Bij woningverbetering, door onderhoud of renovatie, mag de huur ook verhoogd worden.

Sociale huur
De overheid bepaalt de hoogte van het jaarlijkse maximale huurverhogingpercentage. Voor een zelfstandige woning is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder.

ZVH verhoogt in veel gevallen de huren met een lager percentage.

Vrije sector huur
De verhuurder/ woningcorporatie mag zelf bepalen hoe hoog de huurverhoging is. Dit kan per complex of zelfs per woning verschillen.

Als uw huur wijzigt, kan dat gevolgen hebben voor de hoogte van uw huurtoeslag. Het is daarom belangrijk dat u deze wijziging doorgeeft aan de Belastingdienst. Zo krijgt u altijd de juiste toeslag. Kijk op de website van de Belastingdienst of www.toeslagen.nl.  U kunt ook bellen met de Belastingdienst. 0800-0543

Als u gebruik maakt van een periodieke overschrijving (internetbankieren), dan moet u per 1 juli het bedrag wijzigen. Als u dit eerder doet dan betaalt u teveel. Vergeet u dit bedrag aan te passen, dan betaalt u te weinig. 

Als uw huur wordt betaald door een instantie (zoals de gemeente of een bewindvoerder), zorg dan dat ook zij het huurbedrag voor 1 juli hebben gewijzigd.

Heeft u een automatische incasso, dan hoeft u niets te doen. Het bedrag wordt automatisch aangepast.

Ja dit jaar gaat voor sommige huurders de huur niet omhoog maar omlaag. Deze huurverlaging geldt alleen voor huurders met een laag inkomen. Lees verder voor meer informatie.

In 2023 is de grondslag voor de jaarlijkse huurverhoging de CAO-ontwikkeling plus 1%, en niet langer de inflatie (9,7%). De maximale huurstijging voor vrije sectorwoningen komt daarom op 4,1% 

ZVH geeft woningen met een slecht energielabel een lagere huurverhoging.

Bij inkomens boven de € 48.836 (alleenwonende) of € 56.513 (niet-alleenwonende) is een inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk.  Bij deze inkomens mag €50 of €100 euro huurverhoging worden gegeven. ZVH verhoogt iets minder, namelijk €45 of €65. 

Alle inkomens tellen mee bij het vaststellen van het huishoudinkomen. Dus ook de inkomens van kinderen, inwoners en kamerhuurders. Hoeveel inkomen wordt meegerekend is afhankelijk van hun leeftijd op 1 januari 2023.

Heeft u inwonende kinderen (of andere inwonende jongeren) die op 1 januari 2023 nog geen 23 jaar waren? Dan telt alleen het gedeelte boven de €21.835 mee.

Het inkomen van personen die in de woning wonen, telt mee. Woont uw kind bij u of een inwonende student? Hun inkomen telt ook mee voor uw huishoudinkomen. Voor jongeren die op 1 januari 2023 nog geen 23 jaar waren, telt alleen het deel mee boven de inkomens-vrijstelling grens van €21.835.

Bij het doorgeven van de inkomenscategorieën aan ZVH, heeft de Belastingdienst rekening gehouden met de leeftijd en het inkomen van de medebewoners (inkomen in 2021). Hierbij is gekeken naar degene die in maart 2023 op uw adres stonden ingeschreven. Is een medebewoner tussen 1 april en 1 juli verhuisd, dan kan dat een reden zijn om bezwaar te maken.

Het gaat om het gezamenlijk jaarinkomen over 2021. De inkomens van alle bewoners op uw adres worden door de belastingdienst bij elkaar opgeteld. Van inwonende personen die op 1 januari 2023 nog geen 23 jaar waren, telt alleen het inkomen mee boven de inkomens-vrijstellingsgrens van 21.835 euro.

Wij hebben geen inkomensgegevens van huurders en ontvangen die ook niet. Wel krijgen wij van de Belastingdienst te horen of uw inkomen hoger is dan de grens om inkomensafhankelijk huurverhoging te mogen doorvoeren.

Bent u het niet eens met de huurverhoging, dan kunt u bezwaar maken door vóór 1 juli 2023 bij ons een bezwaarschrift in te dienen. Zie ook de website van de Rijksoverheid of de Huurcommissie voor meer informatie. U kunt gebruik maken van de modelbrief op www.juridischloket.nl.

Stuur het bezwaar en eventuele bewijsstukken naar:

ZVH
t.a.v Bezwaar huurverhoging
Peperstraat 86
1502 AK Zaandam

Of mail het naar info@zvh.nl. Geef in het onderwerp aan dat het gaat over bezwaar huurverhoging.

Let op: kijk eerst goed in welke gevallen u bezwaar kunt indienen. Wij kunnen uw bezwaar niet in behandeling nemen als niet één van de genoemde redenen bij u van toepassing is.

Als u een sociale huurwoning heeft kunt u bezwaar tegen de huurverhoging maken als:

• Het huurverhogingpercentage hoger is dan het toegestane maximum percentage.
• De huur door de huurverhoging hoger wordt dan de maximale huur volgens het puntensysteem.
• In de huurverhogingsbrief fouten staan, zoals een onjuiste ingangsdatum of huurprijs.
• De huurverhogingsbrief minder dan twee maanden voor de ingangsdatum is ontvangen.
• De huur door de Huurcommissie tijdelijk is verlaagd vanwege ernstige onderhoudsklachten en de klachten nog niet zijn verholpen.

Heeft u te maken met een inkomensafhankelijke huurverhoging? Dan kunt u ook nog in de volgende gevallen bezwaar maken:

• Het inkomen vermeld op de huishoudverklaring klopt niet.
• Als uw inkomen in 2021 wel boven de € 48.836 (alleenwonende) of € 56.513 lag maar daarna gezakt is tot onder deze grens.
• Het huishouden behoort tot de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten.

Vrije sector
Bij huurverhoging in de vrije sector kunt u bezwaar maken als de verhuurder een ander (hoger) percentage gebruikt dan in het huurcontract is vermeld.

Nadat wij uw bezwaarschrift hebben ontvangen, ontvangt u van ons een schriftelijke bevestiging van uw bezwaar. In deze brief wordt, zo nodig, aangegeven welke acties van u nodig zijn zodat ZVH het bezwaar kan beoordelen.

Hierna wordt uw bezwaarschrift beoordeeld. Is uw bezwaar terecht, dan wordt de huurverhoging aangepast. Is het bezwaar niet terecht, dan ontvangt u een toelichting waarin wordt uitgelegd hoe ZVH tot deze conclusie is gekomen. Wij vragen u om uw bezwaar in te trekken. Dit vragen wij u omdat ZVH het bezwaar niet zelf ongegrond mag verklaren.

Als u het bezwaar niet intrekt, dan starten wij een procedure bij de Huurcommissie. De Huurcommissie toetst of het huurverhogingsvoorstel van ZVH redelijk is. Indien ZVH in het gelijk wordt gesteld, is de huurder verplicht de proceskosten van € 25,00 te betalen. Bent u het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kunt u de rechter vragen de huurprijs vast te stellen.

Met het indienen van een bezwaar is het duidelijk dat u het oneens bent met de huurverhoging. Het is verstandig om tijdens de bezwaarperiode de huurverhoging wel te betalen. Dit omdat uit ervaring blijkt dat de meeste bezwaarschriften niet gegrond zijn. Het neemt enige tijd in beslag voordat er een uitspraak is gedaan over uw bezwaar. Als ZVH of de Huurcommissie het eens is met uw bezwaar, dan krijgt u de te veel betaalde huur terugbetaald.

Wilt u dit niet, dan staat u wettelijk in uw recht om de oude huurprijs te blijven betalen.

Als uw inkomensverklaring van de Belastingdienst niet klopt, kunt u bezwaar bij ons maken. Vervolgens moet u er zelf voor zorgen dat de gegevens worden aangepast. Zodat de gegevens wel kloppen als wij, begin juli 2023, een nieuwe verklaring bij de Belastingdienst opvragen. Nadat u bezwaar heeft gemaakt bij ons, moet u het volgende doen:

• Als er sprake is van een administratieve fout of als het huishoudinkomen kort geleden opnieuw is vastgesteld, neemt u hierover contact op met de Belastingdienst.
• Als het aantal personen op het adres niet klopt, moeten de personen die er niet (meer) wonen uitgeschreven worden. Als deze personen niet bekend zijn, vraagt u een adresonderzoek bij de gemeente aan.

Nee, dat kan niet. U kunt wel uw klacht over het onderhoud melden bij ZVH. Zie hierboven de redenen voor bezwaar tegen de huurverhoging. 

De afgelopen jaren is niet altijd op dezelfde manier vastgelegd of een woning sociaal of vrije sector was.  
Het gaat erom, wat de huurprijs was op het moment dat de huurovereenkomst begon. En of dat bedrag destijds sociaal of vrije sector was.

Alle contracten ouder dan 1989 gelden ook als sociaal omdat vrije sector toen nog niet bestond. Het kan daardoor gebeuren dat een woning eerst wel, en nu niet als sociaal of vrije sector staat genoteerd. Of omgekeerd. 

Voor woningen vanaf 1994 geldt sowieso dat de 1e maand huur (kale huurprijs) die u betaalde toen u in uw huidige woning ging wonen, bepaalt of uw sociale huurwoning hebt of niet. Dit is de aanvangshuurprijs. Was die hoger dan de huurliberalisatiegrens van toen? Dan is het huurcontract geliberaliseerd (vrije sectorwoning).

Op de website van de Rijksoverheid staat een duidelijk schema waarmee u zelf kunt nagaan of u in een sociale huurwoning of een vrije sector huurwoning woont.

De huur bestaat in de meeste gevallen uit twee delen; de netto huur en de servicekosten. Samen is dit de bruto huur. 

De netto huur is de kale huur; de prijs die u betaalt voor de woonruimte. Boven de netto huur betalen sommige huurders servicekosten, zoals bijvoorbeeld schoonmaak- en of energiekosten voor gemeenschappelijke ruimten en kosten voor huismeester. 
Kortom: netto huur + servicekosten = bruto huur.
 

Bij de berekening van de huurtoeslag gaat de Belastingdienst uit van de rekenhuur. De rekenhuur bestaat uit de kale huur plus enkele subsidiabele servicekosten zoals de schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, de kosten van energie van gemeenschappelijke ruimten (zoals de lift en verlichting), de kosten voor de huismeester.

De maximale huurprijs van een sociale woning is de huur die maximaal gevraagd mag worden door ZVH. Dit is afhankelijk van de kwaliteit van de woning. Deze kwaliteit wordt objectief gemeten met een puntensysteem van de overheid; het zogenaamde woningwaarderingsstelsel. Hoe hoger de kwaliteit, hoe meer punten een woning krijgt. Dit puntensysteem geldt alleen voor sociale huurwoningen. U kunt het puntenaantal van uw woning vinden op het klantportaal Mijn ZVH.

Nee, officieel niet. Bij vrije sector woningen mag een verhuurder/ woningcorporatie zelf de huurprijs bepalen. 

De huurliberalisatiegrens is de sociale huurgrens. De huurliberalisatiegrens bepaalt of u een sociale-huurwoning bewoont of een woning in de vrije sector. Was de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst lager dan of gelijk aan de toen geldende huurliberalisatiegrens? Dan heeft u een sociale-huurwoning. Was de aanvangshuurprijs hoger? Dan heeft u een geliberaliseerde (vrije-sector)woning.

Bij huurliberalisatie (vrije sector) heeft de verhuurder meer vrijheid om de huurprijs en de huurverhoging van een woning te bepalen. Het puntenstelsel, de maximale huurprijs en de maximale huurverhoging gelden niet voor geliberaliseerde huurovereenkomsten. 

Meer informatie vindt u op de website van de Rijksoverheid.

Een verzoek tot huurverlaging is niet hetzelfde als bezwaar maken tegen de huurverhoging per juli. U kunt om de volgende redenen huurverlaging voorstellen: 

• uw huurprijs is hoger dan de maximale huurprijs;
• u heeft in 2020 en/of 2021 een inkomensafhankelijke huursverhoging gehad en uw huishoudinkomen is daarna gedaald tot onder de grens die in dat jaar van toepassing was. Bijvoorbeeld omdat iemand uit uw huishouden is verhuisd of u bent minder gaan verdienen.
• In 2023 geldt een eenmalige huurverlaging als u een laag inkomen heeft en een netto huurprijs hoger dan € 575,03 per maand. Zie hier voor welke inkomens en huurprijzen dit geldt en de voorwaarden. 

De huurverlaging werkt niet met terugwerkende kracht maar gaat pas gelden op de voorgestelde ingangsdatum.

Is ZVH niet akkoord, dan kunt u uw verzoek voor huurverlaging voorleggen aan de Huurcommissie. Doe dit binnen zes weken ná de voorgestelde ingangsdatum. De Huurcommissie beoordeelt uw verzoek en geeft hun beslissing aan u door. 

Een daling van het huishoudinkomen kan twee verschillende oorzaken hebben:

• De samenstelling van het huishouden verandert;
• Het inkomen van een of meer leden van het huishouden daalt.

Samenstelling huishouden verandert
Als uw huishoudinkomen daalt doordat een gezinslid met inkomen niet meer op uw adres woont, kunt u een huurverlaging voorstellen. Doet u dit zo snel mogelijk na de wijziging in uw gezinssamenstelling.

U moet aantonen dat het huishoudinkomen is gedaald. Stuurt u ons het formulier huurverlaging samen met:

• Recente inkomensverklaring(en) van de Belastingdienst over het laatste kalenderjaar van alle inwonende gezinsleden die op het adres wonen. Maakt u indien mogelijk zelf het burgerservicenummer (BSN) onleesbaar.

Inkomen gezinslid gedaald
Daalt het huishoudinkomen doordat het inkomen van één of meer gezinsleden daalt? Dan is het pas na het eind van het kalenderjaar mogelijk om dit aan te tonen met uw inkomensverklaring(en) van de Belastingdienst. Een inkomensdaling in 2022 kunt u dus pas medio 2023 aantonen.

Meld eerst schriftelijk de onderhoudsproblemen bij ZVH. Als wij u binnen zes weken niet laten weten of en wanneer we onderhoudswerkzaamheden doen, kunt u de Huurcommissie inschakelen. U kunt dan vragen om een uitspraak over een tijdelijke huurverlaging.

Om te beoordelen of u recht heeft op huurverlaging, krijgen wij van de Belastingdienst een indicatie van het belastbaar jaarinkomen van uw huishouden. Wij krijgen geen informatie over uw exacte inkomen, maar alleen een indicatie of het inkomen hoger of lager is dan de inkomensgrens die u recht geeft op huurverlaging.

Gaat uw huur omlaag, dan krijgt u minder huurtoeslag. Maar als uw inkomen ook gedaald is, krijgt u misschien juist meer huurtoeslag. Of u krijgt voor het eerst huurtoeslag. Bijvoorbeeld omdat uw huur nu laag genoeg is. U kunt een proefberekening voor toeslagen maken bij de Belastingdienst.

Geef uw nieuwe huur en uw mogelijk gewijzigde inkomen door aan de Belastingdienst. Dat doet u via toeslagen.nl. U voorkomt hiermee dat u mogelijk later huurtoeslag moet terugbetalen.

Voor uw huishouden tellen al uw huisgenoten mee. Ook kinderen die thuis wonen. Gaat het om kinderen onder de 27 jaar? Dan telt hun inkomen niet mee. Maar ze tellen voor de grootte van het huishouden dus wel mee.