Bent u het niet eens met de huurverhoging, dan kunt u bezwaar maken door vóór 1 juli 2025 een bezwaarschrift bij ons in te dienen. U kunt gebruik maken van het bezwaarschrift huurverhoging op www.huurcommissie.nl.  

Stuur uw bezwaar en bewijsstukken per e-mail of post naar:

Woningcorporatie ZVH
t.a.v. Team huuraanpassing
Grote Tocht 100
1507 CE  Zaandam
info@zvh.nl

Geef in het onderwerp aan dat het gaat over een bezwaar huurverhoging.

Let op: er zijn maar enkele situaties waarop u een officieel bezwaar in kunt dienen. Een bezwaar is een formele reactie tegen de huurverhoging en dat is wat anders dan een vraag naar aanleiding van de voorgestelde huurverhoging. Als uw bezwaar niet aan de vereisten voldoet, dan zullen wij u vragen of u uw bezwaar in wil trekken. Als u uw bezwaar niet intrekt, moeten wij uw bezwaar voorleggen aan de Huurcommissie. Als u in het ongelijk wordt gesteld door de Huurcommissie, dan zijn de kosten voor deze procedure voor u.

Vrije sector huurwoning
Bij huurverhoging in de vrije sector kunt u bezwaar maken als ZVH een ander (hoger) percentage gebruikt dan in het huurcontract is vermeld of het huurverhogingspercentage hoger is dan maximaal toegestaan.

Het is belangrijk dat wij uw bezwaarschrift op tijd ontvangen, uiterlijk op 30 juni 2025. Binnen 10 werkdagen na ontvangst van uw bezwaar kunt u van ons een reactie verwachten. Als uw bezwaarschrift niet compleet is, geven wij aan welke acties van u nodig zijn zodat ZVH het bezwaar kan beoordelen.

Hierna wordt uw bezwaarschrift beoordeeld. Is uw bezwaar terecht, dan wordt de huurverhoging aangepast. Is het bezwaar niet terecht, dan ontvangt u een toelichting waarin wordt uitgelegd hoe ZVH tot deze conclusie is gekomen. Wij vragen u om uw bezwaar in te trekken. Dit vragen wij u omdat ZVH het bezwaar niet zelf ongegrond mag verklaren.

Als u het bezwaar niet intrekt, dan starten wij een procedure bij de Huurcommissie. De Huurcommissie toetst of het huurverhogingsvoorstel van ZVH redelijk is. Als ZVH in het gelijk wordt gesteld, is de huurder verplicht de proceskosten van € 25,00 te betalen. Bent u het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kunt u de rechter vragen de huurprijs vast te stellen.

Met het indienen van een bezwaar is het duidelijk dat u het oneens bent met de huurverhoging. Het is verstandig om tijdens de bezwaarperiode de huurverhoging wel te betalen. Het duurt namelijk even voordat er een uitspraak is gedaan over uw bezwaar als we de Huurcommissie vragen deze te beoordelen. Uit ervaring blijkt dat de meeste bezwaarschriften niet gegrond zijn. Het is vervelend als blijkt dat u het opgebouwde verschil over deze periode alsnog moet betalen. Als ZVH of de Huurcommissie het eens is met uw bezwaar, dan krijgt u de te veel betaalde huur terug.

Wilt u dit niet, dan staat u wettelijk in uw recht om de oude huurprijs te blijven betalen.

Nee, dat kan niet. U kunt wel uw klacht over het onderhoud melden bij ZVH. Zie hierboven de redenen voor bezwaar tegen de huurverhoging. 

Elke sociale huurwoning en sommige middenhuurwoningen (met een contract vanaf 1 juli 2024) krijgen punten via het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit puntensysteem van de overheid bepaalt de maximale huurprijs. Wij vragen een lagere huurprijs dan het maximum, omdat we betaalbaarheid belangrijk vinden.

Wilt u weten hoeveel punten uw woning heeft en wat dit betekent voor uw huurprijs? U vindt uw puntentelling in Mijn ZVH.

Om te beoordelen wat het percentage van de huurverhoging is, hebben wij van de Belastingdienst een indicatie van het belastbaar jaarinkomen van uw huishouden gekregen. Dit gaat niet om uw exacte inkomen, maar om een code die aangeeft in welke inkomensgroep u valt: boven of onder de grens van € 57.7143 (alleenwonende) of € 66.126 (niet-alleenwonenden).

• De Rijksoverheid voor meer informatie over de wettelijke richtlijnen.
• De Woonbond. Hier vindt u meer informatie over de huurverhoging en kunt u nagaan of de huurverhoging die u heeft gekregen terecht is.
• De Belastingdienst. Informatie over huurtoeslag vindt u op www.toeslagen.nl. U kunt ook de Belastingtelefoon bellen met uw vragen over huurtoeslag. Telefoonnummer 0800 - 0543. Dit nummer is gratis.
• De Huurcommissie. Hier kunt u onder andere een huurprijscheck doen of gebruik maken van het standaard bezwaarschrift huurverhoging.

We mogen de huur één keer per 12 maanden verhogen. We mogen twee keer per jaar de huur verhogen als:

• Door omstandigheden de huurverhoging later dan 1 juli ingaat, dan mag ZVH het jaar erna toch de huurverhoging op 1 juli in laten gaan.

De overheid stelt jaarlijks vast met hoeveel procent de huur mag worden verhoogd. Zie de informatie op de website van de overheid. ZVH verhoogt in veel gevallen de huren met een lager percentage.
 

Als uw huur wijzigt, kan dat gevolgen hebben voor de hoogte van uw huurtoeslag. Wij geven de nieuwe huur door aan dienst Toeslagen. Dit hoeft u niet zelf te doen. Kijk wel geregeld op www.toeslagen.nl/pasaan (of in de Toeslagen app) of uw gegevens zoals uw huur en uw inkomen goed zijn. Zo krijgt u het bedrag waar u recht op heeft.

Betaalt u per automatische incasso? Dan passen wij het bedrag aan. U hoeft niets te doen.

Maakt u zelf de huur over? Dan moet u zelf het bedrag aanpassen. Ook als u een periodieke overschrijving met uw bank heeft geregeld of als uw huur wordt betaald door een instantie (zoals de gemeente of een bewindvoerder).

Wilt u met automatische incasso gaan betalen? U kunt dit zelf regelen via onze website of via Mijn ZVH.

In 2025 is de maximale huurverhoging in de vrije sector gebaseerd op de cao-loonontwikkeling of de inflatie (CPI). Verhuurders mogen 1% optellen bij het laagste percentage. In 2025 wordt daarom het inflatiepercentage gebruikt van 3,1%. Dit betekent een maximale huurstijging voor vrijesectorwoningen van 4,1%.

De woningcorporaties staan samen met gemeenten en andere partners voor een grote opgave. De huurverhoging is hard nodig om alle opgaven waar te kunnen maken. We moeten veel meer bouwen nu én in de komende jaren want er is een tekort aan woningen op dit moment. Daarnaast moeten we woningen sneller energiezuiniger maken voor meer wooncomfort en lagere energiekosten.  De huurinkomsten zijn ook nodig voor het onderhoud van de huidige woningen. En om te zorgen dat zoveel mogelijk mensen prettig, veilig, betaalbaar én passend kunnen wonen in fijne buurten.

Een onderhoudsprobleem of gebrek aan de woning is geen geldige reden voor bezwaar tegen de huurverhoging.
Bij ernstige gebreken kunt u de Huurcommissie wel vragen om de huur tijdelijk te verlagen. Dat is een andere procedure.

Deze procedure kunt u alleen starten als u ZVH eerst in de gelegenheid heeft gesteld om de ernstige gebreken te verhelpen.

Als er sprake is van een lopende procedure bij de Huurcommissie mag ZVH de huur tijdelijk niet verhogen.

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is een puntensysteem van de overheid en bepaalt de maximale huurprijs.

Elke woning krijgt een aantal punten via het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit systeem kijkt naar de voorzieningen van een woning. Punten worden bijvoorbeeld gegeven voor: 

• Het aantal vierkante meters 
• Het energielabel en energievoorziening 
• De WOZ-waarde (waardering onroerende zaak) 
• Voorzieningen in de keuken 
• De aanwezigheid van een tuin of balkon 

Het totaal aantal punten bepaalt de maximale huurprijs die wij maandelijks mogen vragen. 

Een voorbeeld:

Sociale huurwoningen hebben maximaal 143 punten. Een woning met 143 punten heeft een maximale huurprijs van €900,07 per maand (prijspeil 2025). Een woning met bijvoorbeeld 116 punten heeft een maximale huurprijs van €721,18 (prijspeil 2025).  

Middenhuurwoningen hebben maximaal 186 punten. Een woning met 158 punten heeft een maximale huurprijs van € 999,33 per maand (prijspeil 2025). Een woning met bijvoorbeeld 178 punten heeft een maximale huurprijs van € 1131,83 per maand (prijspeil 2025).

Wilt u weten hoeveel punten uw woning heeft? In Mijn ZVH vindt u het overzicht van de woning-waarderingspunten van uw woning. Daar staat ook bij wat de maximale huurprijs van uw woning is. Lukt het niet? Neem dan contact met ons op. 

U kunt ook met de Huurprijscheck van de Huurcommissie het aantal punten van uw woning controleren. Met deze Huurprijscheck berekent u het aantal punten en de bijbehorende maximale huurprijs van een zelfstandige woonruimte.

Het aantal punten van uw woning kan veranderen
Bijvoorbeeld als wij de woning verbeteren of als de WOZ-waarde wijzigt. Hierdoor kan de maximale huurprijs ook veranderen. De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) is de waarde die de gemeente geeft aan de woning. Omdat de WOZ-waarde ieder jaar verandert, kan het aantal punten van uw woning hierdoor ook veranderen. Daarom kan de maximale huurprijs elk jaar anders zijn.

Bij inkomens boven de € 57.143  (alleenwonende) of € 66.126 (niet-alleenwonende) is een inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk.  Bij deze inkomens mag €50 of €100 euro huurverhoging worden toegepast. ZVH verhoogt iets minder, namelijk €40 of €80.

Alle inkomens tellen mee bij het vaststellen van het huishoudinkomen. Dus ook de inkomens van kinderen, inwoners en kamerhuurders. Hoeveel inkomen wordt meegerekend is afhankelijk van hun leeftijd op 1 januari 2025.

Heeft u inwonende kinderen (of andere inwonende jongeren) die op 1 januari 2025 nog geen 23 jaar waren? Dan telt alleen het gedeelte boven de €25.070 mee.

Bij het doorgeven van de inkomenscategorieën aan ZVH, heeft de Belastingdienst rekening gehouden met de leeftijd en het inkomen van de medebewoners (inkomen in 2023). Hierbij is gekeken naar degene die in maart 2025 op uw adres stonden ingeschreven. Is een medebewoner tussen 1 april en 1 juli verhuisd, dan kan dat een reden zijn om bezwaar te maken.

Het gaat om het gezamenlijk jaarinkomen over 2023. De inkomens van alle bewoners op uw adres worden door de belastingdienst bij elkaar opgeteld. Van inwonende personen die op 1 januari 2025 nog geen 23 jaar waren, telt alleen het inkomen mee dat boven € 25.070 uit komt.

Wij hebben geen inkomensgegevens van huurders en ontvangen die ook niet. Wel krijgen wij van de Belastingdienst te horen of uw inkomen hoger is dan de grens om inkomensafhankelijke huurverhoging te mogen doorvoeren.

Als uw inkomensverklaring van de Belastingdienst niet klopt, kunt u bezwaar bij ons maken. Vervolgens moet u er zelf voor zorgen dat de gegevens worden aangepast. Zodat de gegevens wel kloppen als wij, begin 2026 een nieuwe verklaring bij de Belastingdienst opvragen. Nadat u bezwaar heeft gemaakt bij ons, moet u het volgende doen:

• Als er sprake is van een administratieve fout of als het huishoudinkomen kort geleden opnieuw is vastgesteld, neemt u hierover contact op met de Belastingdienst.
• Als het aantal personen op het adres niet klopt, moeten de personen die er niet (meer) wonen uitgeschreven worden. Als deze personen niet bekend zijn, vraagt u een adresonderzoek bij de gemeente aan.

Een verzoek tot huurverlaging is niet hetzelfde als bezwaar maken tegen de huurverhoging per juli. U kunt om de volgende redenen huurverlaging voorstellen: 

Sociale huurwoning

Woont u in een sociale huurwoning? En al langer dan 6 maanden? Dan kunt u om de volgende redenen huurverlaging aanvragen:

Lager inkomen na inkomensafhankelijke huurverhoging
Heeft u in de afgelopen drie jaar één of meerdere keren een inkomensafhankelijke huurverhoging gehad? En is uw inkomen daarna gedaald? Vraag dan om de extra huurverhoging (voor de toekomst) terug te draaien. Dit kan alleen voor de laatste 3 huurverhogingen.  

Om een aanvraag in te dienen, hebben wij de volgende gegevens van u nodig.

• Meest recente inkomensverklaringen van alle personen die op het adres staan ingeschreven. Deze zijn te downloaden via de website van de Belastingdienst. Als de meest recente inkomensverklaring nog niet beschikbaar is, moet de aanvraag worden uitgesteld totdat deze kan worden aangeleverd.
• Eventueel aanvullende documenten om inkomensdaling aan te tonen:
  • Pensioenoverzicht, specificatie of brief met ingangsdatum
  • AOW-specificaties
  • Specificaties van uitkeringen
  • Loonspecificaties

​Te hoge huur
U kunt uw huurprijs checken met de Huurprijscheck. Betaalt u te veel (kale) huur? Meer dan de maximale huur van uw woning? Dan kunt u om huurverlaging vragen.

Onderhoudsgebreken
Heeft uw woning onderhoudsgebreken? Zoals bijvoorbeeld een lekkage, houtrot in kozijnen of slechte ventilatie van vochtige ruimtes? Meldt dit dan bij ons.  Als wij het niet naar tevredenheid oplossen, dan kunt u naar de Huurcommissie. 
De Huurcommissie verlaagt de huur alleen als de onderhoudsgebreken ernstig genoeg zijn. U kunt de Gebrekencheck van de Huurcommissie bekijken. Daarin kunt u zien welke onderhoudsklachten de commissie ernstig vindt.

Een huurverlaging werkt niet met terugwerkende kracht. De ingangsdatum van uw aangepaste huurprijs is over minstens 2 maanden. Als de lagere huur in moet gaan op 1 juni, dan ontvangen wij uw verzoek graag voor 1 april.

Is ZVH niet akkoord, dan kunt u uw verzoek voor huurverlaging voorleggen aan de Huurcommissie. Doe dit binnen zes weken ná de voorgestelde ingangsdatum. De Huurcommissie beoordeelt uw verzoek en geeft hun beslissing aan u door. 

Huurverlaging vrijesectorwoning

Woont u in een vrijesectorwoning? En al langer dan 6 maanden? Dan heeft u minder mogelijkheden om uw huur te verlagen dan bij sociale huurwoningen. Er geldt namelijk geen maximale huur voor woningen in de vrije sector. Heeft uw vrijesectorwoning onderhoudsgebreken? Dan kunt u niet de Huurcommissie vragen om uw huur te verlagen.

Een daling van het huishoudinkomen kan twee verschillende oorzaken hebben:

• De samenstelling van het huishouden verandert;
• Het inkomen van een of meer leden van het huishouden daalt.

Samenstelling huishouden verandert
Als uw huishoudinkomen daalt doordat een gezinslid met inkomen niet meer op uw adres woont, kunt u een huurverlaging voorstellen. Doet u dit zo snel mogelijk na de wijziging in uw gezinssamenstelling.

U moet aantonen dat het huishoudinkomen is gedaald. Stuurt u ons het formulier huurverlaging samen met:

• Recente inkomensverklaring(en) van de Belastingdienst over het laatste kalenderjaar van alle inwonende gezinsleden die op het adres wonen. Maakt u, als dat mogelijk is, zelf het burgerservicenummer (BSN) onleesbaar.

Inkomen gezinslid gedaald
Daalt het huishoudinkomen doordat het inkomen van één of meer gezinsleden daalt? Laat het ons dan weten zodra u dit kunt aantonen. Vaak is het pas na het eind van het kalenderjaar mogelijk om dit aan te tonen met uw inkomensverklaring(en) van de Belastingdienst. Een inkomensdaling in 2024 kunt u dan medio 2025 aantonen.

Zie ook de informatie op de website van de Huurcommissie. 

Meld eerst schriftelijk de onderhoudsproblemen bij ZVH. Als wij u binnen zes weken niet laten weten of en wanneer we onderhoudswerkzaamheden doen, kunt u de Huurcommissie inschakelen. U kunt dan vragen om een uitspraak over een tijdelijke huurverlaging. De Huurcommissie verlaagt de huur alleen als er een ernstig gebrek is. Kijk op www.huurcommissie.nl/gebrekencheck of dit het geval is. 

Gaat uw huur omlaag, dan krijgt u minder huurtoeslag. Maar als uw inkomen ook gedaald is, krijgt u misschien juist meer huurtoeslag. Of u krijgt voor het eerst huurtoeslag. Bijvoorbeeld omdat uw huur nu laag genoeg is. U kunt een proefberekening voor toeslagen maken bij de Belastingdienst.

Geef uw nieuwe huur en uw mogelijk gewijzigde inkomen door aan de Belastingdienst. Dat doet u via toeslagen.nl. U voorkomt hiermee dat u mogelijk later huurtoeslag moet terugbetalen.

In het kalenderjaar dat u huurverlaging kreeg mag u geen huurverhoging krijgen. Dat heeft de overheid bepaald. Kreeg u de huurverlaging in 2024? In 2024 heeft u dan geen jaarlijkse huurverhoging gekregen. Het jaar daarna, dus in 2025 mag u wél weer een huurverhoging krijgen.

De afgelopen jaren is niet altijd op dezelfde manier vastgelegd of een woning sociaal of vrije sector was.  
Het gaat erom, wat de huurprijs was op het moment dat de huurovereenkomst begon. En of dat bedrag destijds sociaal of vrije sector was.

Alle contracten ouder dan 1989 gelden ook als sociaal omdat vrije sector toen nog niet bestond. Het kan daardoor gebeuren dat een woning eerst wel, en nu niet als sociaal of vrije sector staat genoteerd. Of omgekeerd. 

U huurt een vrijesectorhuurwoning als u een zelfstandige woning huurt (vanaf 1 juli 1989 of later) en de kale huurprijs op de ingangsdatum van uw huurcontract hoger was dan de toenmalige liberalisatiegrens.

Is uw huurcontract voor uw zelfstandige woning op of na 1 juli 2024 ingegaan? Dan huurt u een vrijesectorwoning als:

• de kale huurprijs hoger is dan € 1.157,95, en
• uw woning volgens het puntensysteem 187 of meer punten heeft.

Is uw huurcontract voor uw zelfstandige woning op of na 1 januari 2025 ingegaan? Dan huurt u een vrijesectorwoning als:

• de kale beginhuurprijs hoger is dan € 1184,82;
• uw woning volgens het puntensysteem 187 of meer punten heeft.

Op de website van de Rijksoverheid staat een duidelijk schema waarmee u zelf kunt nagaan of u in een sociale huurwoning of een vrijesectorwoning woont.

De huur bestaat in de meeste gevallen uit twee delen; de netto huur en de servicekosten. Samen is dit de bruto huur. 

De netto huur is de kale huur; de prijs die u betaalt voor de woonruimte. Boven de netto huur betalen sommige huurders servicekosten, zoals bijvoorbeeld schoonmaak- en of energiekosten voor gemeenschappelijke ruimten en kosten voor huismeester. 
Kortom: netto huur + servicekosten = bruto huur.
 

Bij de berekening van de huurtoeslag gaat de Belastingdienst uit van de rekenhuur. De rekenhuur bestaat uit de kale huur plus enkele subsidiabele servicekosten zoals de schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, de kosten van energie van gemeenschappelijke ruimten (zoals de lift en verlichting), de kosten voor de huismeester.

Elke sociale huurwoning en sommige middenhuurwoningen (met een contract vanaf 1 juli 2024) krijgen punten via het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit puntensysteem van de overheid bepaalt de maximale huurprijs. Wij vragen een lagere huurprijs dan het maximum, omdat we betaalbaarheid belangrijk vinden.

Wilt u weten hoeveel punten uw woning heeft en wat dit betekent voor uw huurprijs? U vindt uw puntentelling in Mijn ZVH.

We mogen de huur één keer per 12 maanden verhogen. We mogen twee keer per jaar de huur verhogen als:

• Door omstandigheden de huurverhoging later dan 1 juli ingaat, dan mag ZVH het jaar erna toch de huurverhoging op 1 juli in laten gaan.

De overheid stelt jaarlijks vast met hoeveel procent de huur mag worden verhoogd. Zie de informatie op de website van de overheid. ZVH verhoogt in veel gevallen de huren met een lager percentage.
 

De huurliberalisatiegrens is de sociale huurgrens. De huurliberalisatiegrens bepaalt of u een sociale-huurwoning bewoont of een woning in de vrije sector. Was de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst lager dan of gelijk aan de toen geldende huurliberalisatiegrens? Dan heeft u een sociale-huurwoning. Was de aanvangshuurprijs hoger? Dan heeft u een geliberaliseerde (vrije-sector)woning.

Meer informatie vindt u op de website van de Rijksoverheid.

De maximaal redelijke huurprijs kunt u controleren via: Huurprijscheck zelfstandige woonruimte | Huurcommissie helpt | Huurcommissie. Let op: het gaat om de kale huurprijs, dus niet meegerekend het voorschot servicekosten. 

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is een puntensysteem van de overheid en bepaalt de maximale huurprijs.

Elke woning krijgt een aantal punten via het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit systeem kijkt naar de voorzieningen van een woning. Punten worden bijvoorbeeld gegeven voor: 

• Het aantal vierkante meters 
• Het energielabel en energievoorziening 
• De WOZ-waarde (waardering onroerende zaak) 
• Voorzieningen in de keuken 
• De aanwezigheid van een tuin of balkon 

Het totaal aantal punten bepaalt de maximale huurprijs die wij maandelijks mogen vragen. 

Een voorbeeld:

Sociale huurwoningen hebben maximaal 143 punten. Een woning met 143 punten heeft een maximale huurprijs van €900,07 per maand (prijspeil 2025). Een woning met bijvoorbeeld 116 punten heeft een maximale huurprijs van €721,18 (prijspeil 2025).  

Middenhuurwoningen hebben maximaal 186 punten. Een woning met 158 punten heeft een maximale huurprijs van € 999,33 per maand (prijspeil 2025). Een woning met bijvoorbeeld 178 punten heeft een maximale huurprijs van € 1131,83 per maand (prijspeil 2025).

Wilt u weten hoeveel punten uw woning heeft? In Mijn ZVH vindt u het overzicht van de woning-waarderingspunten van uw woning. Daar staat ook bij wat de maximale huurprijs van uw woning is. Lukt het niet? Neem dan contact met ons op. 

U kunt ook met de Huurprijscheck van de Huurcommissie het aantal punten van uw woning controleren. Met deze Huurprijscheck berekent u het aantal punten en de bijbehorende maximale huurprijs van een zelfstandige woonruimte.

Het aantal punten van uw woning kan veranderen
Bijvoorbeeld als wij de woning verbeteren of als de WOZ-waarde wijzigt. Hierdoor kan de maximale huurprijs ook veranderen. De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) is de waarde die de gemeente geeft aan de woning. Omdat de WOZ-waarde ieder jaar verandert, kan het aantal punten van uw woning hierdoor ook veranderen. Daarom kan de maximale huurprijs elk jaar anders zijn.